למרות המשבר המחריף בשוק הנדל"ן בישראל וההאטה המשמעותית בעסקאות המכר בחודשים האחרונים, מומחים לא מעטים צופים כי דווקא בראשון לציון, העיר הרביעית בגודלה בישראל, צפויה תנופה משמעותית בתחום זה – המשך ישיר למגמות הצמיחה שאפיינו את העיר בשנים האחרונות
בעשור האחרון, וביתר שאת בשלוש השנים האחרונות, הפכה ראשון לציון לזירת נדל"ן סוערת: קרקעות מופשרות שעליהם קמים פרויקטים חדשים, התחדשות עירונית רחבת היקף ומגדלי משרדים הצומחים מכל עבר.
תמונה זו אינה מובנת מאליה – עיר שבעבר זוהתה בעיקר עם שכונות וילות ושכונות מגורים שקטות, הולכת והופכת למרכז מטרופוליני המזכיר את תל אביב ורמת גן.
איך השפיעה המלחמה על הנעשה בעיר, והאם השפל בנדל"ן עלול להכות בתכניות הגרנדיוזיות של עיריית ראשון לציון?
עו"ד עמנואל יוזוק, ממייסדי משרד יוזוק-מלכין המתמחה בנדל"ן והתחדשות עירונית, מלווה כבר שני עשורים עשרות פרויקטים בעיר, מנסה לשרטט היכן צפויה העיר להתפתח, ואילו נכסים חדשים עשויים לצמוח בשנים הקרובות ברחבי העיר.
לדברי עו"ד יוזוק, השינוי המשמעותי בשנים הקרובות נעוץ בנושא ההתחדשות העירונית, תחום בו ראשון לציון לא נחשבה כמובילה עד לשנים האחרונות.
מדוע ראשון לציון נכנסת לעולם הפינוי־בינוי מאוחר יותר משכנותיה בת ים וחולון?
"התשובה פשוטה" אומר עו"ד יוזוק, "בראשון לציון קיימות עתודות קרקע רבות שעדיין לא נוצלו, להבדיל משכנותיה הצפופות. בשל כך, העיר כל הזמן מתרחבת ונבנות בה שכונות חדשות, בעוד שבחולון ובבת ים כמעט שלא נותרו עתודות קרקע. כשקיימת אפשרות להקים פרויקטים חדשים, הכוללים תכנון תשתיות מאפס, הרווח היזמי הצפוי ולוחות הזמנים הרבה יותר ברורים. בשל הסיבה הזו, התרחבה העיר בצורה משמעותית בעשור האחרון, אבל כמעט ולא נעשו בה פרויקטים של פינוי בינוי. המצב הזה הולך להשתנות, גם בגלל המלחמה, אבל לא רק בגללה".
דווקא עכשיו, כשראשל"צ התעוררה – תכנית תמ"א 38 בוטלה. האם יש לכך השפעה?
לדברי עו"ד יוזוק אחד המרכיבים המשמעותיים שישפיעו על עתיד הנדל"ן בראשון לציון היא התכנית העירונית המחליפה את פרויקט תמ"א 38 .
"מדובר בתוכנית מקיפה שמגדירה מחדש את התנאים להתחדשות בניינית בעיר, אם בדרך של חיזוק ותוספות בנייה ואם בהריסה ובנייה. החידוש המרכזי הוא האפשרות להשתמש במנגנון ניוד זכויות" וגם חיזוק בניינים שנבנו לאחר 1980.
למה הכוונה במנגנון הזה?
"בדומה לערים אחרות, העירייה מאפשר ליזמים לנייד זכויות בניה לא מנוצלות מפרויקט אחד, כדי לעשות בהן שימוש בפרויקט אחר, זאת כמובן בכפוף לביקורת ואישור של וועדות התכנון" אומר עו"ד יוזוק.
לדבריו, במסלול הריסה ובנייה, במגרשים של עד 2.5 דונם, ניתן יהיה לבנות מעתה עד 10 קומות מגורים, ואילו במסלול תוספת וחיזוק ניתן לבנות 7.65 קומות מעל קומת הכניסה. בשני המסלולים ניתן להוסיף מרפסת של 12 מ"ר מעבר לשטח העיקרי".
7.65? איך 0.65 קומה נראית? זה בכלל אפשרי?
לדברי עו"ד יוזוק, הקומה אחרונה של הבניין תהיה קומת פנטהאוזים עם דירות שהן קטנות יותר מהיקף הבניין ואם יהיו 2 דירות פנטהאוז מעל ל- 4 דירות טיפוסיות- אלו יהיו דירות פנטהאוז גדולות ומרווחות עם שטח גג שיכול אף לשמש כמרפסות גדולות.
אילו שכונות ייהנו במיוחד מהתחדשות עירונית?
לדברי עו"ד יוזוק, ראשון לציון מתמקדת כיום במספר מוקדים עיקריים. הגדול מכולם הוא שכונת רמת אליהו, שם כבר יצאו לפועל כמה פרויקטים משמעותיים, בעוד אחרים נמצאים בשלבי תכנון שונים. בנוסף, בצירי התנועה המרכזיים, כמו רוטשילד, ז'בוטינסקי והרצל, מתקיימת פעילות ענפה. מדובר במיקומים מאד מבוקשים ההופכים פרויקטים של התחדשות עירונית לרווחיים במיוחד. ברחובות הללו פועלים יזמים רבים על מנת לאחד בניינים ולקדם עסקאות פינוי־בינוי בהיקף נרחב.
האם המלחמה השפיעה על תחום ההתחדשות העירונית?
לדברי עו"ד יוזוק, המלחמה הובילה בבירור להתגברות המגמה: "המלחמה האחרונה האיצה תהליכים. המראות של בניינים הרוסים, חלקם בעיר עצמה – יצרו תמריץ אדיר בקרב התושבים לדאוג למיגון הולם בבתיהם. אין ספק שערך הדירות בעלות ממ"ד עלה בהרבה, והשכירות הנדרשת בדירות כאלה עדיפה בהרבה על דירות ישנות נטולות מיגון.
"בשל כך, בעלי דירות רבים שישבו על הגדר, יצאו מאזור הנוחות, והחלו לקדם את התחדשות הבניין שלהם בקצב שלא ראינו בעבר" אפילו פרויקטים של תוספת של מרפסות וממ"דים לבניינים קיימים אשר אינם מתאימים להתחדשות עירונית של הריסה ובניה או תוספת קומות- מקודמים באופן ניכר יותר בעיר. אומר עו"ד יוזוק.
לאן תתפתח ראשון לציון בשנים הקרובות?
לדברי עו"ד יוזוק, בעוד שלפני עשור כמעט ולא היו בעיר בנייני משרדים חדשים, הרי שבשלוש השנים האחרונות המגמה התהפכה.
אם התרגלנו לראות בעיקר בתל אביב וברמת גן מגדלי משרדים וגורדי שחקים, המגמה הזו בהחלט מתחילה לאפיין גם את ראשון לציון והופכת אותה למעשה לעיר עצמאית לחלוטין, ולאבן שואבת לתעסוקה. האטרקטיביות של אכלוס משרדים בראשון לציון היא אדירה, מפני שההגעה אליהם לא כרוכה בשהות בפקקי התנועה המייגעים של גוש דן.
לדברי עו"ד יוזוק, העיר מתרוממת לגובה – גם באזורי התעשייה החדשים וגם במתחם האלף, מתחם ענק וחדשני שהפך, לדבריו, לדובדבן שבקצפת. שם כבר מאוכלסים מאות משרדים, ומגדלים נוספים – כמו מגדל G עשויים להצטרף לשוק בקרוב. "מדובר בקפיצת מדרגה של ממש".
לדבריו, ההתרחבות העסקית תשפיע ישירות על שוק הדיור: "חלק גדול מהעובדים במגדלים ובמתחמי המשרדים החדשים יעדיפו לגור בעיר. הדבר בהחלט צפוי להגדיל את הביקוש לדירות מגורים ולהשפיע על המחירים בשנים הקרובות".
אפשר להגדיר אתכם כמשרד עורכי דין ראשון לציוני?
"בהחלט" אומר עו"ד יוזוק. "גם אני וגם שותפי עו"ד רון מלכין, ילידי ראשון לציון, ואני מתגורר בעיר עד היום. משרד יוזוק-מלכין מלווה את תהליכי ההתחדשות בעיר כבר 20 שנה. ליווינו עשרות פרויקטים של התחדשות עירונית ופרויקטים חדשים למגורים. כיום אנחנו מייצגים את העסקה היקרה ביותר שבוצעה אי-פעם בעיר -פרויקט 'אלפא' במתחם האלף.
הפרויקט נחשב לאחד מסמלי היוקרה החדשים של ראשון לציון. ייחודו טמון בהיקף הרחב – מאות יחידות דיור בלב המתחם המטרופוליני המתפתח ביותר בעיר, המשולבות עם מגדלי משרדים, מרכזי מסחר ופארק ירוק רחב היקף. המיקום האסטרטגי, בסמיכות לנתיבי איילון, כביש 431 ולתחבורה ציבורית מתקדמת, הופך אותו לאבן שואבת עבור מי שמבקשים לשלב מגורים איכותיים עם נגישות גבוהה למרכזי התעסוקה והפנאי של גוש דן. המרפסות הפונות מערבה לים, השטחים הציבוריים המושקעים והתכנון האדריכלי המודרני מדגישים את מעמדו של הפרויקט כליבה החדשה של ראשון לציון.
"בנוסף, משרדנו מדורג שנים ברציפות בדנס 100 וב־BDI כאחד המשרדים המובילים בישראל בתחום המקרקעין וההתחדשות העירונית".
מבט קדימה?
ראשון לציון ללא ספק אחת הערים המובילות בישראל מבחינת פעילות נדל"ן. העיר אמנם מושפעת מהשוק הארצי, והנסיגה בעסקאות משפיעה בהחלט על השוק בראשון לציון, אך מצד שני, הלחצים להתחדשות עירונית הפכו בעקבות המלחמה למשמעותיים בהרבה, והצורך במשרדים איכותיים עם נגישות תחבורתית עדיפה, הופכים את הנדל"ן של ראשון לציון לפחות מושפע מיתר חלקי המדינה למשבר שבו מצוי התחום, אנו עדים לכך בהיקף המכירות של דירות חדשות בפרויקטים אותם אנו מלווים בראשון לציון ביחס לפרויקטים אחרים שלנו בכל רחבי הארץ.
"אין לי ספק שראשון לציון תהיה העיר האחרונה שתיכנס למשבר נדל"ן, והראשונה לצאת ממנו" אומר עו"ד יוזוק. לדבריו, העיר צפויה לתת מענה הולם באטרקטיביות שלה ביחס לשכנותיה, ולמעשה להפוך לאוטרקית לחלוטין – תוך כדי אספקת מגורים, מקומות תעסוקה בידור ופנאי, בלי צורך לצאת מהעיר כלל.
עו"ד רון מלכין ועו"ד עמנואל יוזוק ממשרד עורכי הדין יוזוק-מלכין ושות' https://oym.co.il מתמחים בעסקאות מקרקעין, התחדשות עירונית וייצוג חברות ובודדים בסוגיות משפטיות בתחום הנדל"ן. המשרד נמנה בשנים האחרונות עם משרדי עורכי הדין המובילים בתחום ההתחדשות העירונית בישראל, על פי דירוג Dun's 100 של חברת 'דן אנד ברדסטריט'. הניסיון הרב של המשרד בפרויקטים ובהליכים משפטיים, הן בייצוג יזמים והן בייצוג דיירים, מאפשר לו להעניק שירות מקצועי ויעיל ולקדם פרויקטים במסלול המהיר והבטוח ביותר עבור לקוחותיו.